反思大马经济与城市发展模式

面对马来西亚史上最严重的水灾之一,几乎所有国人都在批判政府的反应与救援行动过于缓慢。政府领袖的官样和各个政府单位的缓慢反应,实在让人诟病。然而,经历这场灾难,我们同时也必须进一步反思马来西亚的经济与城市发展模式。

以下是我2020年2月在吉隆坡建筑节开幕仪式上的致辞内容:

1970年代开发的梳邦再也是国内由橡胶/油棕园改建为住宅区的先驱。该市是当时由单一发展商所开发最大的住宅计划,所有的城市规划由发展商一手包办。换句话说,政府基本上将整个城市规划和监督的职责都“外包”给了发展商。

1981年马来西亚政府在英国股市出手进行“黎明突袭”(Dawn Raid),不仅让马来西亚官联公司接管了森那美(Sime Darby)和格思里(Guthrie)等英属种植园,也加速了将种植园转变为住宅区的步伐。这些种植公司的经理通过转换土地用途为公司带来巨大的额外收入。大约在同一时期,以出口为导向的工业化也开始大规模增长,为马来西亚带入了大量投资,也导致大量乡区民众涌入城市,进一步增加城市的住房需求。

我国也在1980年代开始发展国产车,进一步巩固了国人高度依赖私家车辆出行的文化。

这些恶性循环从1970年代末开始,持续了大约40多年。随着城市持续扩张,小市民就越依赖私家车;城市越分散,政府就越需要修建高速公路。

造成这些现象的根本原因,就在于我们的社会假设每个人都必须拥有汽车、每个人都必须拥有房产。

但这些观念其实并没有想象中的根深蒂固,相反的,它们出现的时间不超过50年。 半个世纪以前,没有哪个普通马来西亚小市民拥有乡村与店屋以外的汽车及有地房产。

现在是我们重新思考和转变马来西亚50年来住房金融化历史的时候了。马来西亚的经济受制于住房金融化、城市扩张(sprawling)和拥车文化:

一、马来西亚四大银行发出的贷款中有超过三分之二与房地产及汽车贷款有关。这是因为相比于更复杂的业务,例如向新兴产业提供贷款,房地产及汽车贷款在经济泡沫破灭之前,往往被视为“低风险”的贷款;

二、马来西亚官联公司(GLCs)和官联投资公司(GLICs)作为投资者与经营者也过度涉及于房地产市场。如今,我们应该重审其扮演的角色,至少不再成为加剧城市扩张、“将园丘开拓成住宅区”模式的首要推手。相反,他们应该将自己定位为带领马来西亚人返回市中心(inner cities)的可持续住房的领导者,包括支持租赁住房模式; 另外,官联投资公司也投资巨额在收费高速公路计划中,难以抽身;

三、房价与收入的可负担能力不符,有些城市的特定房型供过于求,但仍有不少人买不起房; 金融化模式造成的地域错配(geographical mismatch)是另一个问题:那些必须在市中心工作的人往往负担不起住在城内的费用,不得不每天花几个小时通勤上下班。

马来西亚过去 50 年的住房金融化也与近期保守派刊物《经济学人》封面故事中的盎格鲁-撒克逊(Anglo-Saxon)世界的住房金融化相似。即使是保守派的《经济学人》现在也将住房金融化称为“可怕的失误”。

近期吉隆坡市中心出现多个大型项目:敦拉萨国际贸易中心(TRX 106)、默迪卡118大楼(PNB 118)、武吉免登城中城(Bukit Bintang City Centre)、大马城,以及可能的甘榜峇鲁重建计划等。政策制定者、官联公司/官联投资公司及私有企业的领导们必须重新拟定新的经济模式,共同追寻适合吉隆坡未来发展的方向。

我们必须考虑为中产阶级建造租房(rental housing)。这些住宅单位可设立在靠近公共交通的地点,社区的设计也让他们能够步行或骑脚车上下班。这样一来,发展商也可以因为减低建造停车场的必要而节约近3成的成本,转而降低租金和售价。官联公司可探讨如何为这种租房模式引入新的融资方式,例如房地产投资信托(REITs)。

我们也需要研究如何保护屋主与租户。我们应该活化市中心被闲置的旧建筑,为它们以及周边地区带来新的生机。 我支持遗迹保护,但我支持的是为这些空间找到新用途(如成为办公室、社区营造空间等),而不是将所有遗产建筑都变成博物馆、咖啡馆和酒店。

要提升经济发展质量,我们必须认真重新思考住房金融化、城市扩张和拥车文化。

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