柔佛州住房课题

我今早在柔佛州议会，向房屋与地方政府行政议员拿督嘉福尼提问关于柔佛州的住房课题。

住房课题是许多州议员所关注的，因此议长让行政议员嘉福尼一并回答5道相关问题之余，也让我提出一道附加问题。

当前摆在我们眼前的现况，是矛盾的悖论。

众所周知，柔佛新山的住房已经供过于求。

但许多需要住房的B40和M40的群体却求之而不可得，部分原因是房屋发展商们多年来建造的是高级住宅，可负担房屋的数量则供不应求。

我们同时面对全世界都在面对的两个艰巨挑战：

第一是利率上升，这意味着发展商就算发展高级住宅的意愿也将会减低，更别提可负担房屋。

此外，由于马来西亚人尤其是B40甚至M40群体都被家庭债务压得喘不过气，银行将进一步收紧贷款。 根据国家银行的数据，76%家庭的储蓄只能维持不到3个月的生活开支。

马来西亚是本区域内家庭债务占国内生产总值比率（household debt-to-gross domestic product ratio）最高的国家之一，占89%，相较于菲律宾的9.9%、印尼的17.2%、新加坡的69.7%、泰国的89.3%。 国家银行在2021年的年度报告中指出，65% 的借款人名下有汽车或个人贷款。

这些家庭债务往往来自分期付款、个人贷款，以及占28%的信用卡债务。这可能会限制潜在借款人承担房屋贷款的能力。

如果银行继续向那些已经负债累累的人提供房屋贷款，可能会引发银行危机。

其次，由于供应链大受影响，过去一年多来的建筑成本已经大幅上涨。可预见的是，在未来至少一年或更长的时间内，房屋的建设成本将会继续升高，现有的兴建计划也将受到影响。

今年初成立的柔州屋业发展机构（Perbadanan Kemajuan Perumahan Negeri Johor），是一项好措施，希望这个单位能协调屋业发展。

有鉴于此，柔佛州政府是否准备好帮助低收入家庭与中产阶级摆脱“居者有其屋”的旧迷思？

柔州屋业发展机构的任务并非确保每个人都必须购买自己的房子，而应该是让每个柔佛家庭都能居住在体面、安全的房屋，无论是购买或租用的方式都是可被接受的。

马来西亚仍不崇尚租房文化。但租房可以是摆脱我们这个时代困境的有效方式。

我建议柔州屋业发展机构研究制定一套可以保护业主和租户的政策和法令，鼓励更多人采用租房的方式。

业主把空置的房子租出去，也能每月得到固定的租金收入，这将有助于防止业主因利率上涨太高，无法继续分期付款而引发一连串抛售。

我们正处于前所未见的时代，因此我们也更迫切需要新的解决方案来应对高级住宅“供过于求”与可负担房屋“供不应求”的住房危机。

刘镇东
2022年6月21日
写于柔佛州议会